業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)甚至根本沒(méi)成立，小區(qū)公共事務(wù)無(wú)人管？業(yè)委會(huì)不代表業(yè)主利益，扯皮不斷？被解聘的物管公司長(zhǎng)期盤(pán)踞不退場(chǎng)，業(yè)主大會(huì)也沒(méi)轍？……小小的小區(qū)，圍繞它衍生的種種利益關(guān)系卻很復(fù)雜，成為矛盾糾紛滋生的溫床。

日前，成都市人民政府2020年度立法工作計(jì)劃出爐，自2008年1月起施行的《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》將修訂。成都市人大代表付天力，作為深耕物管行業(yè)多年的從業(yè)者，他曾與多位市人大代表在兩年調(diào)研的基礎(chǔ)上，領(lǐng)銜提交《關(guān)于修訂〈成都市物業(yè)管理?xiàng)l例〉的議案》，對(duì)社會(huì)關(guān)心的問(wèn)題作出探索和建議。

近年來(lái)，關(guān)于商品房小區(qū)的治安防控、物業(yè)服務(wù)、業(yè)委會(huì)選舉、設(shè)施維護(hù)、住改商等方面矛盾糾紛日益突出，付天力認(rèn)為，現(xiàn)行《條例》難以完整準(zhǔn)確調(diào)整物業(yè)管理過(guò)程中的各種利益和關(guān)系，物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)對(duì)所涉當(dāng)事方責(zé)權(quán)利的明確還不夠清晰，還不能涵蓋和解決物業(yè)管理中的一切問(wèn)題，需要在實(shí)施中不斷探索完善，因此，施行13年的《條例》修訂已迫在眉睫。

焦點(diǎn)一：物管公司青黃不接或盤(pán)踞不走

今年2月，成都雙流區(qū)翰林南城小區(qū)的業(yè)主與四川潤(rùn)無(wú)聲物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司發(fā)生了一起“扯皮”，業(yè)主反映，潤(rùn)無(wú)聲物業(yè)與小區(qū)的合同已到期，且不再續(xù)簽，但物管公司遲遲不肯離場(chǎng)，又沒(méi)有積極履行職責(zé)，引發(fā)業(yè)主強(qiáng)烈不滿。對(duì)于業(yè)主更換物管的呼聲，2月16日，潤(rùn)無(wú)聲物業(yè)回函業(yè)委會(huì)稱，因正值疫情防控重要時(shí)段，暫不退場(chǎng)。

事實(shí)上，物管公司不服從業(yè)主大會(huì)的解聘的決議、合同到期沒(méi)有續(xù)約或前期物業(yè)合同終止后卻以種種理由拒不退出物業(yè)服務(wù)的情況，在成都已有發(fā)生?，F(xiàn)行《條例》的第七十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)退出建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。同時(shí)，《條例》明確了法律責(zé)任，若違反，由市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；拒不改正的，處以2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。

付天力認(rèn)為，現(xiàn)行《條例》突出了行政管理的職能，《條例》修訂應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)信用在創(chuàng)新監(jiān)管機(jī)制、提高監(jiān)管能力上的作用。他建議，市級(jí)管理部門(mén)建立覆蓋城鄉(xiāng)、全市統(tǒng)一的物業(yè)管理行業(yè)信用體系，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的誠(chéng)信履約納入系統(tǒng)，強(qiáng)化信用信息的征集、公開(kāi)、公示和應(yīng)用。

“信用機(jī)制對(duì)于物管企業(yè)和業(yè)委會(huì)的組成人員都有約束作用，很大程度上可以避免物管企業(yè)賴著不走，或者業(yè)委會(huì)權(quán)力尋租?！彼ㄗh，加強(qiáng)對(duì)失信行為的懲戒力度，限制嚴(yán)重失信物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與市場(chǎng)招投標(biāo)和嚴(yán)重失信人員市場(chǎng)準(zhǔn)入，對(duì)業(yè)主可以采用信用約束等。

若是遇上新舊物管企業(yè)“青黃不接”，小區(qū)公共事務(wù)無(wú)人管理的情況，付天力建議，《條例》修訂應(yīng)當(dāng)建設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急機(jī)制，依托市內(nèi)骨干物業(yè)，建立物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)應(yīng)急庫(kù)。

當(dāng)物管小區(qū)面臨原物業(yè)企業(yè)棄管或退出、新物業(yè)企業(yè)尚未進(jìn)場(chǎng)的情況時(shí)，由街道和業(yè)主從應(yīng)急庫(kù)中推薦選擇物業(yè)公司，臨時(shí)接續(xù)該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)，直至新選聘的物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)，避免管理服務(wù)空檔。

焦點(diǎn)二：小區(qū)業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)自治功能不強(qiáng)

在調(diào)研中，付天力等多位人大代表發(fā)現(xiàn)：有的小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)物業(yè)自治主體長(zhǎng)期缺位，導(dǎo)致小區(qū)物管公司以小區(qū)管理者的身份決定公共事務(wù)；有的小區(qū)業(yè)主和業(yè)委會(huì)矛盾重重，無(wú)法達(dá)成共識(shí)，造成業(yè)委會(huì)形同虛設(shè)。

付天力建議，《條例》修訂應(yīng)當(dāng)明確由住建局、街道辦事處及社區(qū)對(duì)轄區(qū)內(nèi)未成立業(yè)委會(huì)的商品房小區(qū)指導(dǎo)成立業(yè)委會(huì)的具體要求，在成都市商品房社區(qū)全面建立業(yè)委會(huì)。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)街道、社區(qū)對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督，建立健全社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機(jī)制。

例如，在青羊區(qū)就有了積極探索，蘇坡街道清江社區(qū)成立了成都首家社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)。“業(yè)委會(huì)不作為、業(yè)主損害小區(qū)公共利益、物業(yè)公司管理不到位等問(wèn)題，都成為這個(gè)委員會(huì)約談監(jiān)督整改的對(duì)象。 ”付天力認(rèn)為，從機(jī)制上厘清，才能民主化解物業(yè)糾紛。

如果社區(qū)層面有了開(kāi)展環(huán)物委這樣專門(mén)針對(duì)物業(yè)管理問(wèn)題進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)的工作的機(jī)構(gòu)，就能督促業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真履行職責(zé)，更多的參與指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)的自治管理，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)矛盾的協(xié)調(diào)解決。

業(yè)委會(huì)工作不積極怎么辦？付天力建議，現(xiàn)行《條例》規(guī)定業(yè)主委員會(huì)決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過(guò)，有的小區(qū)委員因客觀原因難以到場(chǎng)簽字，如果打開(kāi)思路或許可以通過(guò)直播投票等形式來(lái)解決。當(dāng)然，優(yōu)化業(yè)委會(huì)資源、人員配置及監(jiān)督考核獎(jiǎng)勵(lì)措施，將從正向激勵(lì)業(yè)委會(huì)自治。

焦點(diǎn)三：老舊院落是否應(yīng)當(dāng)納入《條例》

事實(shí)上，目前成都實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的物業(yè)小區(qū)超過(guò)6000個(gè)，絕大多數(shù)為商品房社區(qū)。在城市發(fā)展歷史較久的區(qū)域，大量建設(shè)年代早的老舊院落，沒(méi)有專業(yè)化的物業(yè)管理。它們，能夠納入《條例》嗎？

付天力在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，有的老舊院落從硬件條件和居民條件，特別是經(jīng)濟(jì)條件上已經(jīng)具備了購(gòu)買(mǎi)專業(yè)服務(wù)的能力，可以選聘有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)公司提供物管服務(wù)，這種情況就適用于《條例》。有的老舊院落是各種類型的單位宿舍集中居住區(qū)，這種建議由房屋產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)牽頭統(tǒng)一管理服務(wù)的自管服務(wù)。

現(xiàn)實(shí)中最復(fù)雜的情況是，有的老舊院落在硬件條件和居民經(jīng)濟(jì)條件都不適合找商業(yè)物管服務(wù)?！耙?yàn)闅v史遺留問(wèn)題，它們的物業(yè)專項(xiàng)維修資金缺口大，同時(shí)居民的收入普遍偏低，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)困難，”付天力認(rèn)為，《條例》修訂應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)支持非營(yíng)利性質(zhì)的社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)對(duì)這類老舊院落提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。

例如錦江區(qū)的做法，是在各個(gè)院落建立物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，并由社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心，統(tǒng)一對(duì)老舊院落的物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)，提供服務(wù)?！斑@種非盈利性質(zhì)的社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，以很低的價(jià)格來(lái)做物管的基本工作，覆蓋門(mén)衛(wèi)和保潔等等，業(yè)主一個(gè)月只需要交10多塊錢(qián)，很適合在老舊院落推廣?！?/p>

付天力補(bǔ)充說(shuō)，在老舊院落，特別是不適合找專業(yè)的物管服務(wù)公司的老舊院落，一定要在街道、社區(qū)組織的幫助下成立業(yè)主委員會(huì)，沒(méi)有條件成立業(yè)委會(huì)的老舊院落，可以成立居民自治會(huì)、院落業(yè)主自治機(jī)構(gòu)、業(yè)主議事會(huì)等，“只有讓老舊院落的居民都充滿主人角色意識(shí)以及積極參與院落物管服務(wù)的自治意識(shí)，老舊院落的物業(yè)管理才可能真正取得最大限度的成功?！?/p>